Девелоперы заболели гигантоманией



Разговоры о кредитных рисках и ценовых перепадах на рынке недвижимости невольно вытеснили на второй план тему самого строительства. А между тем весь прошлый год в Латвии возводились, сдавались в эксплуатацию и анонсировались сотни новых проектов, среди которых традиционно преобладали проекты многоквартирного жилья.

И хотя официальные ведомства еще не успели подбить свою ежегодную статистику, независимые эксперты уже готовы оценивать итоги. По просьбе "Телеграфа" руководитель аналитического отдела Центра бизнес-информации Jaunie Projekti Виктория НОВИЦКАЯ рассказала о самых последних тенденциях на рынке латвийского новостроя.

— Весь прошлый год на латвийском рынке недвижимости, в сегменте новых проектов многоквартирных домов самой высокой инвестиционной привлекательностью пользовались микрорайоны Риги. Именно здесь концентрировалась основная масса предложения новых квартир. При этом их удельный вес в течение 2007 года по сравнению с 2006-м заметно увеличился — с 46 до 69%. Такие значительные изменения повлекли за собой и структурные перемены в рейтинге самих микрорайонов.

Прежде наиболее привлекательными для застройки были Межциемс, Пурвциемс и Зиепниеккалнс. В этих микрорайонах концентрировалось 58% общего объема предлагаемого жилья в многоквартирных домах. Но в конце прошлого года на первые места вышли Межапарк, Плявниеки и Кенгарагс. Причем активность предложения в данных микрорайонах увеличилась до 76%. Основная причина изменений в тройке лидеров — солидное увеличение общего объема нового жилья в Кенгарагсе и Плявниеки. Всего в прошлом году в этих трех районах было заявлено семь крупномасштабных проектов. По два — в Межапарке (Ezerparks и Aplokciema iela 3) и Плявниеки (Soleville и Deglava iela b/n) и три — в Кенгарагсе (Džonatans, Ķengaraga zieds и Prūšu nami).

— Изменилась ли структура предложения, то есть содержание проектов?

— Не секрет, что за последние несколько лет рынок многоквартирных домов пережил и значительное увеличение спроса, и стремительный рост цен, и строительный бум. В это время покупатели в пылу ажиотажа скупали практически все. Но в последнее время у них появилась возможность выбора: росло количество новых квартир, которые в большей степени соответствовали ожиданиям потребителя. Вместе с тем здоровая конкуренция среди строительных компаний постоянно усиливалась, подталкивая рынок строящегося жилья к появлению более качественных и продуманных проектов. Ведь нынешние девелоперы уже не ограничиваются только возведением жилых домов, а предлагают потенциальным покупателям как создание объектов развитой социальной инфраструктуры (строят магазины, игровые площадки, детские сады, школы и пр.), так и объединение различных форматов недвижимости (жилая, офисная, торговая, спортивно-развлекательная). Примером в данном случае может служить проект многофункционального комплекса Soleville в Плявниеки, строительство которого планируют завершить к 2013 году. Здесь наряду с возведением 16 жилых домов будут размещены 4 детских сада, фитнес-центр, магазины, спортивные площадки, просторная зона отдыха и другие объекты.

— А как изменилось предложение по цене?

— Я бы предложила рассмотреть развитие ценовой ситуации в течение последних трех лет. За это время она существенно менялась в каждом из пяти регионов страны — центре Риги, микрорайонах столицы, Юрмале, Рижском и других районах Латвии. На протяжении 2004 года статус самого дорогого региона был закреплен за Юрмалой, где из-за элитного месторасположения и особой привлекательности города-курорта активно развивался сегмент эксклюзивного жилья. Однако с апреля 2005 года наметилась иная тенденция — лидером стал центр Риги. Здесь интерес профессиональных участников рынка все чаще был направлен на развитие и реализацию проектов, требующих объемных капиталовложений (на реконструкцию и реновацию), что существенно увеличило стоимость квадратного метра новых квартир. Если до ноября 2005 года самый высокий темп роста средних цен предложения наблюдался в центре столицы и городе-курорте, то позже на первое место по этому показателю вышел Рижский район.

В 2007 году по сравнению с двумя предыдущими средняя стоимость одного квадратного метра в стране в целом значительно замедлила свой "бег". При этом наиболее резкие изменения произошли в центре столицы, и особенно в городе-курорте. А именно: если в 2005 и 2006 годах рост средних цен на новые квартиры, расположенные в центре Риги, составлял 74 и 19%, соответственно, то в 2007 году он не превысил 7%. Подобное снижение рассматриваемого показателя отмечалось также и в Юрмале. Однако здесь такое развитие ценовой динамики привело к тому, что средняя стоимость предложения новых квартир в середине 2007-го начала падать.

Что же касается микрорайонов Риги, то статус самого дорогого из них по-прежнему закреплен за Межапарком. Здесь столь высокие средние цены обусловлены "формулой элитности" — престижность месторасположения и привлекательность "Царского леса". Достаточно высокая средняя стоимость новых квартир также отмечается в Пурвциемсе, Плявниеки и Дзирциемсе. Если в Пурвциемсе и Плявниеки высокие цены обусловлены развитой инфраструктурой, близостью центра города и удобным транспортным сообщением, то в Дзирциемсе — благоприятной экологической ситуацией и тихой, спокойной обстановкой. Статус менее дорогого микрорайона закреплен за Юглой: здесь спрос на новое жилье сдерживается рядом различных факторов (например, отдаленностью от центра города, проблематичностью транспортного сообщения и разделением микрорайона центральной магистралью).

— Как на рынок новых проектов повлияло введение правительственных антиинфляционных мер?

— Действия правительства действительно привели к заметному снижению активности покупателей и увеличению предложения новых квартир. В результате ценовая ситуация на первичном рынке мало- и многоэтажных домов во второй половине 2007 года по сравнению с 2006 и 2005 годами существенно изменилась: темп роста стоимости одного квадратного метра новых квартир в значительной мере замедлился. Однако, несмотря на то что рынок жилой недвижимости Латвии переживает сложные времена, девелоперы не снижают деловой активности: количество заявленных проектов и жилых единиц в них растет. Более того, устанавливаются даже рекорды их масштабности. Например, если в течение 2006 года количество проектов, предполагающих строительство более 200 квартир (в каждом), равнялось семи, то за такое же время 2007-го оно достигло уже 16.

— Какое развитие ждет рынок в 2008 году?

— Начавшаяся в январе 2007 года тенденция замедления темпов роста средних цен на новые квартиры в Латвии и сегодня остается в силе. Основополагающая причина этого — существенно расширяющееся предложение нового жилья не только в столице, но и за ее пределами. Поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать, что сложившаяся ситуация приведет рассматриваемый рынок к кульминации его развития, за которой неизбежно следует спад. А такие факторы, как ужесточившаяся политика кредитования, действия правительства, направленные на борьбу с инфляцией, ее высокие темпы роста, могут в значительной мере ускорить данный процесс.

Новейшие тенденции рынка нового жилья

Строительная активность

По данным Центрального статистического управления, с начала января до конца сентября 2007 г. в Латвии было введено в строй 811,4 тыс. кв. м жилой площади и построено 6472 новые квартиры. Это на 45 и 57% больше, чем в соответствующем периоде 2006 г. Данные цифры в очередной раз подтверждают, что количество квартирных единиц продолжает увеличиваться намного стремительнее, нежели объем жилой площади. Иными словами, размеры квартир с каждым годом становятся меньше.

Новое строительство или реконструкция?

Поскольку реконструкция мало- и многоэтажных домов, по сравнению с их возведением с нуля, требует более объемных капиталовложений (например, замена инженерных коммуникаций, перепланировка квартир, обновление фасада здания и пр.), девелоперы отдавали предпочтение новому строительству: если с декабря 2005 г. по декабрь 2006 г. доля заявленных новых проектов многоквартирных домов равнялась 78%, то в такие же месяцы 2006—2007 гг. она достигла 87%.

Предпочтение — отделка "под ключ"

Потенциальным покупателям девелоперы чаще всего предлагали в новых проектах квартиры с белой и полной отделкой. При этом доля жилья "под ключ" как в 2006 г., так и в ушедшем по-прежнему оставалась более высокой. Почему? Профессиональные участники рынка подчеркивают несколько преимуществ приобретаемого жилья с полной отделкой. Прежде всего потребители в такие квартиры могут вселяться практически сразу же после окончания строительных работ и не тратить деньги на ремонт. А второй очень важный момент — экономия времени и сил клиентов: нет необходимости искать мастеров, нужные материалы, контролировать проводимые работы...

Масштабность

Тенденция развития и реализации крупномасштабных проектов на первичном рынке жилой недвижимости Латвии в 2007 г. по сравнению с 2006 г. существенно усилилась. Например, если в течение 2006 г. количество проектов, предполагающих строительство более 200 квартир (в каждом), равнялось 7, то за такое же время 2007 г. оно достигло уже 16. При этом самый крупный проект 2006 г. (Dzimtā sēta 7) включал в себя 630 квартир, а грандиозный проект минувшего года (Ezerparks) — 3000. Правда, важно отметить, что каждый выход крупномасштабного проекта моментально вызывал значительное изменение структуры предложения в целом. Например, стоило появиться проекту Soleville в Плявниеки, как тут же этот микрорайон стал лидером предложения. Заявили проект Ezerparks в Межапарке — и лидер вновь поменялся. Это свидетельствует о том, что, несмотря на существенно расширяющееся предложение жилых единиц, латвийский рынок новых проектов многоквартирных домов по-прежнему остается крайне узким.

Источник: http://www.novonews.lv/index.php?mode=news&id=29597

Добавить коментарий
Автор:
Комментарий:
Код проверки:
Captcha